841
#вопросответ❓Почему наделение несовершеннолетних детей в России правами собственности на жилье сопровождается большим количеством трудностей при сделках, и риелторы почти никогда не советуют на него идти добровольно? ❓
☝️Все дело в том, что в этом случае любые сделки должна согласовывать опека, и во взаимодействии с ней огромная масса минусов:
➖ Родители (или законные опекуны) обязаны продавать квартиру только по альтернативной схеме. А все риелторы знают, что при альтернативной продаже торг всегда больше (то есть цена при прочих равных ниже), так как покупателю придется ждать, пока продавец выберет себе другую квартиру, а потом еще 2 недели уйдет на ожидание разрешения опеки. По нормам опеки, вы можете владеть хоть десятью другими квартирами и всех их подарить ребенку. Но именно эту продаваемую сможете продать, только одновременно купив что-то взамен (и купить у третьего лица, не у себя и не у члена своей семьи, даже если это бабушка или дедушка ребенка, то есть сделка не с прямыми родственниками).
➖ В случае, когда семья сообщает продавцу покупаемой квартиры, что у них альтернатива и опека, то, как правило, продавец менее охотно выбирает таких покупателей и менее охотно уступает им в цене. Почему? Потому что понимает, что теперь ему придется идти в опеку с комплектом документов, причём лично. И пакет документов будет объемнее, чем нужен для совершения сделки с покупателем с "живыми" деньгами (без альтернативы, и тем более без опеки).
➖Когда все договорились, в опеку надо сдать два оценочных альбома по двум квартирам (изготовление каждого из них в Москве стоит в среднем 4 тысячи рублей). Раньше опека соглашалась принимать аналитическую записку от риелторских агентств (заверенные печатью агентства), но теперь требования ужесточились, и опека требует "независимую" оценку (в которой все равно все пишут, что нужно заказчику).
➖ Опека не разрешает "уводить" принадлежащие детям доли квартиры в залог, а значит, купить в ипотеку квартиру, где наделяется правами несовершеннолетний почти невозможно.
➖Альтернативная конфигурация сделок предполагает найм профессиональных посредников для подачи документов на регистрацию так называемых регистраторов), потому что опытный продавец на схему регистрации "сами сходим в МФЦ" не согласится: слишком велик риск, что не зарегистрируются те звенья "цепочки", к которым он не имеет отношения.По неформальным правилам московского рынка расходы на регистрацию берет на себя покупатель. То есть, семья с собственником-ребёнком должна заплатить за профессиональную помощь по регистрации хотя бы одного из звеньев цепочки (она покупатель). При этом ей же платить за обязательное нотариальное оформление продажи ее квартиры: нотариат для сделки с отчуждением детских долей по закону обязателен, даже если квартира продается целиком.
➖Опека в Москве не разрешит продать недвижимость на вторичном рынке, а купить часть инвестиционного проекта – то есть квартиру в доме, который еще не построен. Такую же квартиру в уже сданном соседнем корпусе – пожалуйста.
➖ Нельзя за личные деньги родителей купить другую квартиру, оформив ее на ребенка, а потом, продав детскую квартиру, забрать деньги себе.
➖Альтернативная сделка с продажей Российской квартиры и покупкой квартиры за границей также технически невозможна.