109
Совокупный портфель ипотечных жилищных кредитов по итогам 2022 г. составил 13,8 трлн руб. Прирост совокупного портфеля 2,0 трлн руб., или 17,5%, что несколько ниже показателя за 2021 г. – тогда прирост портфеля ипотечных кредитов вырос на 2,5 трлн руб., или на 26,6%. Несмотря на снижение темпов роста рынка, доля задолженности по ИЖК в совокупной задолженности по кредитам физических лиц росла на протяжении всего года и достигла 51,5% (47,5% – на конец 2021 г.)
Всего за истекший год выдано 1,5 млн кредитов общим объемом 4,8 трлн руб., соответствующее значение предшествующего года составило 1,9 млн кредитов объемом 5,7 трлн руб., т.е. снижение составило 15,6%. Структура выдачи кредитов претерпела некоторые изменения: под влиянием продления государственных программ со снижением процентной ставки объемы ипотеки на первичном рынке (ИЖК по договору долевого участия – ДДУ) составили 42,9% от общего объема выдачи (в 2021 г. аналогичный показатель составлял 33,1%).
Отмечается рост сделок секьюритизации. Этот вид операций позволяет банкам разгрузить балансы и получить дополнительную ликвидность для осуществления кредитования. В 2023 г. объем секьюритизации может вырасти за счет бумаг с льготной ипотекой в качестве базового актива. Вместе с тем бурный рост секьюритизации ипотечных активов способствует расширению масштабов рынка и гиперактивности банков в сфере ипотечного кредитования, что может привести к наращиванию объемов портфеля за счет кредитов сомнительного качества. Более того, вторичный рынок ипотечных закладных может стать потенциальным источником кризиса
Качество кредитного портфеля остается на приемлемом уровне – просроченная задолженность за прошедший год снизилась на 8,4% и на 1 января текущего года составила лишь 0,4% от объема совокупной задолженности по ИЖК (на начало 2022 г – 0,6%), что значительно ниже, чем по другим видам банковского кредитования (от 4 до 7%).
На вторичном рынке наблюдалась противоположная динамика ставок. Однако существенного роста не зафиксировано, повышение ставок в период обострения геополитического конфликта и введения антироссийских санкций по предлагаемым кредитам привел к падению объемов выдач. В целом к концу 2022 г. ставка выросла до 9,3%, что выше показателя 2021 г. на 1 п.п.
Популярностью пользовалась программа «ипотека по паспорту». Суть программы в том, что заемщику не нужно подтверждать трудоустройство и уровень дохода. Как правило, она применяется в сделках с готовой недвижимостью. Подобная практика чревата рисками в силу того, что полноценный анализ кредитоспособности клиента не проводится, а это может повлечь за собой неадекватную оценку заемщика и возможные проблемы с погашением кредита.
Можно прогнозировать расширение набора финансовых инструментов, которые позволят поддерживать на высоком уровне рост интереса к ипотеке (ипотечные маркетплейсы, технологии блокчейн и т.д.). При этом текущая ситуация на рынке отчетливо показывает, что форсировать рост обьемов кредитования за счет низких ставок и отмены первоначального взноса или упрощения выдачи кредита не стоит: это чревато дисбалансами.
В этой ситуации наиболее правильной является постепенная стратегия развития, которая предполагает активное использование таких форматов как сельская ипотека и расширение объёма льгот на строительство частных домов гражданами. Определяющими для дальнейших шагов в плане регуляирования рынка ипотечного кредитования будет стремление государства обеспечить оптимальный баланс между интересами отрасли, параметрами ее развития и купированием рисков образования ипотечных пузырей. Текущая ситуация говорит о том, что динамичный баланс в этом вопросе обеспечивается успешно, однако требуются корректировочные инструменты для его пролонгации в масштабах этого года.